路線価？時価？
相続が発生したときの
不動産の評価方法を解説！

不動産の価格ってどうやって決めるの？

不動産の評価方法については、いくつかの方法があります。

価格が高い順に並べると、一般的に

時価（市場価格）→路線価→固定資産税評価額（固定資産税の納税通知書に記載されている金額）

の順となります。

※目安として、路線価は時価の８割程度、固定資産税評価額は時価の６割程度になることが多いです。

相続が発生すると、遺産分割協議が必要となり、不動産の価格をいくらで評価するなど、価格の算定基準が問題となります。

そこで、本記事では、相続が発生したときの、不動産の価格の決め方について詳細に解説します。

①　相続税の基準になるのは路線価！

②　時価（市場価格）とは？

③　相続税評価額と時価の差

④　金額差を利用した相続税対策と注意点

⑤　遺産分割の基準となる価格はどう決める？

相続税評価額とは、国税庁が設定した土地ごとの「路線価」をもとに定められた土地の評価方法です。つまり、相続税を計算する際は、原則「路線価」が基準となります。

土地の相続税評価額を調べたいと思ったら、国税庁のホームページの、「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から土地の路線価を見ることができます。

路線価図に書かれているのは１㎡あたりの土地の価格を千円単位で書いたものです。

例えば、220と書かれていたら、１㎡あたり220.000円ということです。

ここから、土地の条件によってはさらに増額・減額の補正がかかります。土地の形状がいびつである等、利用に適さない条件がある場合は減額の補正がかかります。

路線価×補正×面積で算出される価格が土地の相続税評価額になります。

時価とは、実際に土地の売買をした際に取引が成立する額です。

不動産取引においては「実勢価格」と言われます。所在地、条件、近隣で過去に取引された土地の価格等をもとに、実際に売買契約が行われるときの価格です。

国土交通省のホームページの、「土地総合情報システム」から、過去に行われた不動産売買の情報を見ることができますので、時価を調べたいときにはそれらを参考にするとよいでしょう。

同じ土地であっても、相続税評価額と時価は価格が異なってきます。

一般的に、路線価を元にした評価額と時価では、路線価の方が二割程度安く設定されています。

これは相続税の負担が相続人に過度にかからないためのものです。

ここまで調べていくと、この「相続税評価額」と「時価」の差を利用した相続税の節税に思い至るのではないでしょうか。

相続税を節税するためには、相続時の財産の評価額をできる限り低くすればいいということになります。

極端な話、被相続人が亡くなる前に現金を不動産、それも路線価が時価よりもできるだけ低い不動産に換えることで相続時の課税額を引き下げ、相続後、時価で売却する、といったことができるわけです。

この方法は「タワーマンション節税」とも呼ばれ、比較的王道の相続税対策でした。

（タワーマンションは相続税評価額と時価の乖離がとりわけ大きく、大きな節税効果が見込まれるということからです。）

しかしながら、今までには、この「タワマン節税」は不適当な財産評価だとみなされ、裁判によって否認されたこともあります。

税務署が、財産評価基本通達6項（総則6項）の「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」という内容に基づいて、不動産の評価の見直しを行ったのです。

具体的に何％以上の課税額の乖離があった場合だとか、どの時期に購入した不動産であるかといった基準が設けられているわけではないので、タワマン節税が不適切だとみなされるリスクは常にあるということになります。

このようなケースでは、ほとんどのケースで税理士の助言の元で行われていると思われますが、個人的な感想としては、裁判によって否認された場合に、税理士の先生が負う責任や損害賠償がどうなるかが非常に気になりますね。

不動産の相続を行う際、相続人が複数いるのであれば、基本的には協議して分割方法を決めることになります。

注意点としては、法定相続分によって相続を行うと、不動産は法定相続人全員の共有状態になるからです。不動産の共有は管理者や方法で揉めたり、のちのち売却したいとなった時に手続きが煩雑になったりと、トラブルの元にもなりやすいです。

遺産分割協議において不動産の評価額をどのように扱うべきかという点につき、明確な決まりはありません。

経験上、時価を基準にすることは少なく、価格が明確な固定資産税評価額を基準にすることが多いです。

ちなみにですが、あまり一般的ではありませんが、相続人複数人で物理的に分けることも可能です。その場合、一つの土地を複数に「分筆」して登記することになります。

調停や裁判となった場合、不動産評価は原則「時価」を基準になされます。もし売却するとなった際には時価で現金に換わるので、この価格が現実に則しているというわけです。

この場合、以下の２つの方法によるのが一般的です。

①　「代償分割」

相続人のうちの一人が不動産を取得し、その不動産の時価に基づいた金額の代償金を、他の相続人に対し法定相続分に則って支払うことで公平性を保つ方法

ex.相続人がABCの３人の場合、Aが１２００万円の不動産を取得し、その代償として、AがBCに対し、４００万円ずつ渡す。

②　「換価分割」

不動産を売却してそのお金を分割する方法

ex.相続人がABCの３人の場合、ABCが３分の１ずつの割合で不動産を取得し、売却代金を３分の１ずつで分ける。