借りていた人が亡くなると賃貸物件はどうなる？
賃借権の相続について徹底解説！

相続において、亡くなった方がマンションなど賃貸物件に住んでいた場合、その賃借権はどうなるのでしょうか。

 実は、所有している不動産と同様、賃借権も相続の対象となります。誰かが住み続けるにしても、解約するにしても、相続人は手続きをする必要があります。

ここでは、賃借人が亡くなった時の賃借権の相続について詳しく解説をしていきます。

被相続人が住んでいた家が賃貸物件であった場合、賃借人が亡くなったからといって何もせずに契約が終了するということはありません。

賃借権も相続財産として扱われるため、賃借人が亡くなった際はその相続人に相続されます。

この時相続されるのは借りている物件を使用する権利と、賃料を支払う義務です。

これを法定相続分に応じて、相続人全員が引き継ぎます。

もちろん、ずっとこの状態にしておくことは現実的ではありませんので、遺産分割協議によって賃借権をどうするか決めることになります。

 相続人が一人だった場合は、通常の相続と同じで遺産分割協議は必要なく、そのまま相続人に賃借権が引き継がれます。

相続人の誰かが住み続ける場合は、遺産分割協議によって、「賃借権を相続人○○が引き継ぐ」という内容で合意していればそのまま住むことができます。

この際、貸主に対しては新しい賃借人を伝えるだけでよく、改めて契約等をする必要はありません。被相続人が結んだ契約内容がそのまま引き継がれます。

とはいえ、契約書の名前（被相続人）と実際に住んでいる人が違っていることでややこしくなることもありますので、新たに書面を交わしておくとよいでしょう。

賃借人が亡くなり、すべての相続人が物件を継続利用するつもりがなく、契約解除したいケースもままあると思います。

その場合は相続人が賃貸借契約の解除を行うことも可能です。

解約しない限り、誰も住んでいなくても当然賃料が発生し続けてしまいますので、すみやかに解約手続きを行う必要があります。

 契約解除にも相続人全員の合意が必要です。もし遺産分割協議が成立する前であれば、相続人全員が貸主との間で合意解約の書面を取り交わす必要があります。

遺産分割協議によって誰か一人が賃借権を相続した後であれば、当然その相続人単独で契約解除することができます。

亡くなった賃借人と一緒に内縁の妻ないし夫が住んでいた場合、戸籍上の婚姻関係がないパートナーは相続人ではないため、追い出されてしまうのでしょうか。これは、必ずしもそうではありません。

亡くなった賃借人に相続人がいなかった場合、同居していた内縁配偶者は住まいの賃借権をそのまま引き継ぐことができます。

「居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。」（借地借家法 第36条第1項）

相続人がいた場合でも、賃借権の援用という形で、内縁配偶者が住み続けることが認められた判例があります。

ただし、この場合個々の事情によって対応方法は複雑になってきますので、早期に専門家に相談することをお勧めします。

 賃借人が、戸籍上の婚姻関係ではない内縁配偶者や、養子縁組をしていない事実上の養子と同居している場合は、予め賃借権を譲る旨の遺言を書いておくのが安心です。

（遺言書の種類や書き方について詳しくお知りになりたい方は以下もご参照ください。

　・遺言書は3種類ある？比較表でわかりやすく解説

　・自筆証書遺言書の書き方と注意点

　・公正証書遺言の書き方・手続きの流れを解説　　）

公営住宅は、公営住宅法により

「国及び地方公共団体が協力して、健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し、これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し、又は転貸する」と定められています。

よって、公営住宅は原則として、所得が低く、民間の賃貸物件に住むのが難しい方を対象としているのです。こういったことから、公営住宅に関しては賃借権がそのまま無条件で相続されるというわけにはいきません。

相続人の収入が政令で定められた基準を超えていれば、居住は認められなくなります。