相続した不動産の売却手続の
流れ・注意点を解説！

１．売却の前提として相続登記は必ず必要！

２．売却するなら単独名義しておくと便利！

３．遺産分割の仕方は３つある

４．不動産の売却にかかる税金とは？

５．不動産売却の具体的な手続きの流れ

６．まとめ

故人が自宅や山林、農地などを所有していた場合、どう処分すればよいでしょうか。

妻など相続人がそのまま自宅に住むケースもありますし、空き家になるから処分する方、リフォームして賃貸に出す方もいるでしょう。

売却など処分をするには、必ず前提として相続登記（名義変更）が必要です。

なぜなら、相続登記をしないと売却手続（＝所有権移転登記）が法律上できないからです。

前述したとおり、売却の前提として相続登記が必要ですが、

相続人が２人以上いる場合、遺産分割協議をして不動産を誰の名義にするかを決める必要があります。

この場合、可能であれば、相続人ひとりの名義にしておくと売却手続きの場合に便利です。

なぜなら、売却手続きには、名義人となった相続人全員の協力が必要であるため、一人にしておけば、名義人となった相続人一人のみの協力で売却手続きができるからです。

さらに、一般に、不動産を相続人の共有状態にしておかないことにはメリットがあります。

万が一、売却をするまでに相続人の一人（A）が死亡した場合、Aについて、さらに相続が発生し、その相続人（a）の全員の協力も必要になるからです。

不動産の遺産分割には、以下の３つの方法があります。

換価分割とは、不動産を売却し、その売却代金から必要経費を控除した残額を相続人間で分ける方法をいいます。

売ったお金を平等に分けるため、不公平間が生じにくいメリットがあります。

代償分割とは、ある相続人が不動産を取得し、取得した相続人がその対価として、他の相続人に対して金銭を支払う方法をいいます。

代償分割には２つの壁があります。

一つ目は、不動産を取得する相続人に資力があること（＝他の相続人に支払う金銭が確保できること）です。金銭を確保できない場合、金融機関から融資を受ける選択もあります。

２つ目は、不動産の価格の評価について、相続人間で揉める可能性があることです。

不動産の価格には、価格の高い順に、時価、路線価、固定資産税の評価額等があり、どれを基準にするかについて相続人間で合意する必要があります。

現物分割とは、不動産そのものを分割して、各相続人が取得する方法をいいます。

例えば、土地であれば、１つの土地を複数に分筆をして、分筆後の土地を各相続人が取得します。

注意点は、分筆することによって土地そのものの価値が下がる可能性があること、

分筆手続に費用がある程度かかることです（主に、測量士、土地家屋調査士への報酬）。

①譲渡所得税

②住民税

【解説】

・譲渡所得税と住民税を合わせて「譲渡税」といいます。

・所得税は売却すると必ず発生するのではなく、不動産売却によって売却益が生じた場合にのみ税金が発生します。

不動産売却の流れは、次のとおりです。

まずは、不動産をどう処分するか、遺産分割協議で話し合います。

具体的には、換価分割、代償分割、現物分割のいずれにするかなどを決めます。

遺産分割協議が整いましたら、法務局に相続登記の申請を行います。

当然ながら、買主が見つからないことには始まらないので、不動産を買い取ってくれる買い取り業者や、買主を見つけてくれる仲介業者を探す必要があります。

すぐに買主が見つかるとは限りませんので、早めに業者を探すとよいです。

買主が決まれば、ようやく売却手続に進みます。

不動産の売却は高額な資金が動くため、この売却手続きにも、ほぼ例外なく司法書士が登記申請を担当し、取引の公正・安全性が担保されます。

最後に、必要に応じて税務署に譲渡税の申告を行います。

ここでは、相続した不動産の売却手続きについてご案内しました。

最大の注意点は、不動産は高額な財産であるため、良い不動産業者に依頼できるかどうかが非常に重要であることです。

不動産業者は本当にピンからキリまであるため、どの業者に依頼するによって、売却までにかかる時間、売却金額や諸費用が大きく変わることがあります。

この点、当事務所では、司法書士資格を持つ相続に詳しい不動産業者、空き家問題にも強く、全国の不動産の売却に対応できる不動産業者などと業務提携をしているため、お客様のご状況に適した不動産業者のご紹介が可能です。

当事務所（習志野市の津田沼・千葉相続相談室。LEGALMOT（ﾘｰｶﾞﾙﾓｯﾄ）司法書士事務所）では、戸籍調査や相続登記手続き全般、売却手続きの登記手続きはもちろん、不動産業者のご紹介をはじめとする、不動産の売却手続きのサポートも行っておりますので、相続した不動産の処分を検討されている方は、ぜひ一度当事務所へご相談ください。